【高齡金融法律】台版地面師詐騙案全解析：鎖定獨居長輩，用假遺囑偷走不動產！

台版地面師用假遺囑偷走你的房?

最近台灣竟然出現了像日劇《地面師》那種詐騙劇情！不是影集，而是去年發生的詐騙案件。
一群律師、代書、里長、地政士、甚至是警察和戶政人員，組成一個詐騙集團，專門盯上「沒人繼承」的房子，靠偽造的「代筆遺囑」，光一年就偷走至少 1.4億元的土地和房產！
律師上課時分析這場台灣版地面師騙局，讓我們中高齡朋友和家人能提早防範，守住你的不動產！

偽造遺囑詐騙，過世母親存款差點被領走?！

這個台版地面師的真實故事，是從一位旅居美國的女兒開始。
她人在美國，某天突然接到台灣銀行的國際電話：「您好，我們這邊收到一份您母親的遺囑，有人來提領帳戶資金……」
奇怪的是，她的母親早在幾年前就過世，當時她雖然有回國處理遺產稅，但並沒有進行完整的財產分配和繼承登記。沒想到竟然冒出一份筆跡怪異的代筆遺囑，說他媽媽把名下的不動產和存款全送給一群陌生人！
幸好，這家銀行的行員夠機警，發現她母親的簽名有異常，才攔下了提款行為。但其他帳戶和房產就沒這麼幸運了。女兒一回到台灣查看母親的遺產，才驚覺母親名下在台北士林區的房產，因為有一份「代筆遺囑」贈與給人，已經完成轉移過戶，這個新屋主是一個陌生的「受遺贈人」。房子早已被人用這份遺囑過戶走了！

遺囑詐騙怎麼做到的？破解地面師的犯案流程！

其實要騙過這麼多公家機關，己經不是單純的詐騙，而是職業級的集體犯罪，一步步運用制度的漏洞，假扮專業，混淆真假。

1、鎖定目標名單

每年4月，地政機關會公布「未辦理繼承的不動產清冊」，本意是提醒民眾儘速辦理繼承登記。詐騙集團卻把這份清冊當成「狩獵名單」，開始鎖定年久未辦理繼承的土地與房產。

2、情報分析與收集個資

他們動用「內線」查詢個資，像是警員、戶政人員，確認這些房子的主人是不是已經過世，有沒有繼承人、子女是不是長期住在國外等資訊。

3、入侵房屋與文件蒐集

若確認無人繼承，詐騙集團會假租屋名義找鎖匠開門，偷走筆跡、戶籍資料與地契等，再交由律師或地政士偽造代筆遺囑。

4、律師出面認證強化法律效力

這個詐騙集團有個的核心人物就是他們的「軍師」「蔡律師」，他會出具「認證聲明書」，讓假的遺囑做成看似合法的文件，騙過地政機關與銀行審核，成功完成「遺贈登記」。

5、過戶後立即變賣獲利

一旦過戶成功，他們馬上拿去抵押、拍賣、轉賣，等到了第三人的名下，可能讓受害人追都追不回來！
財產制度漏洞+高齡社會=地面師犯罪機會
這麼多的關卡，為什麼詐騙集團可以順利把不動產過戶呢?背後有幾個關鍵原因：

1. 高齡者獨居、孤獨死增加：根據內政部統計，85歲以上長者近1/4是獨居，很多人過世多年都沒人知道，財產成了無人看管的寶庫。

2. 遺產繼承登記率低：台灣有大量土地和建物多年未辦繼承，光是2023年底，這樣的建物就高達65萬坪，價值上千億。

3. 代筆遺囑易偽造又難查：台灣民法允許代筆遺囑，但見證與書寫規範雖嚴格，實務上難以查核，特別是立遺囑人已過世後更難確認筆跡真假。

4. 地政審查多靠書面文件：當地政機關看到有律師簽名的認證聲明書，就容易放行，很難一一實地查證。

地面師詐騙犯了哪些法律罪責呢?

從法律觀點來看，這些犯行可能涉及以下幾條重罪：

1、詐欺罪（刑法第339條之3）

虛構遺囑騙取不動產過戶，不法得利，刑期1年以上7年以下。

2、偽造文書罪（刑法第210條起）

偽造私文書或公文書用於權利移轉，最重可處5年以上有期徒刑。

3、貪污治罪條例（若涉公務員如戶政警員濫權）

最重可判無期徒刑，沒收不法所得。
這個案子目前已有數人羈押禁見，詐騙的房屋與土地也遭到扣押。

五招自保守住你的不動產！

最後律師瑋哥提醒大家：面對這種「專業級詐騙」，我們該怎麼自保？有幾個法律實用建議：

1. 家人過世後，儘速辦理繼承登記

不要拖，越拖越容易被盯上。未辦繼承的財產最容易成為「無主資產」。

 2. 申請「地籍異動即時通」

地政有一些新的工具可以運用，例如「地籍異動即時通」，只要有人對你名下的土地、房子申請任何異動（像是過戶、抵押、預告登記），你都會收到簡訊通知。
【怎麼辦理地籍異動即時通？】到任一地政事務所辦理申請，只要填寫申請書即可，完全免費！

 3. 定期檢查地籍謄本

到地政事務所查詢自己或父母名下不動產，有沒有異常記載或登記。

4. 提醒長輩防詐，別輕易交出地契與個資

詐騙集團常用「幫忙處理土地」、「幫你轉帳」、「調查財產」等名義，騙取長輩地契、印章、提款卡，這些都是高風險！

 5. 預立遺囑，最好公證，避免未來爭議

如果有遺產分配需求，建議用「自書遺囑」或「公證遺囑」，程序簡單、效力高，又難被偽造。

房價高漲，土地和帳戶一樣容易被盯上

我們都以為房子登記在自己或父母名下就安全，繼承慢慢辦就好了，其實一旦我們疏忽，這些房子就有可能變成詐騙集團眼中的「獵物」。
新型的詐騙方法，不再只是躲在電話後面的詐騙集團，而是穿西裝、掛名牌、有執照的「專業人士」，他們懂法律、熟流程、還會買通內線。
面對詐騙手法層出不窮，我們不要再用舊觀念以為「房產不會被偷」。知道不動產也要「防詐」，趕快分享文章提醒親朋好友和家人多注意！