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                  2. 法律文章
                  3. 【高齡金融法律】台版地面師詐騙案全解析:鎖定獨居長輩,用假遺囑偷走不動產!

                  【高齡金融法律】台版地面師詐騙案全解析:鎖定獨居長輩,用假遺囑偷走不動產!

                  2025 Jun 04 民事刑事訴訟 繼承遺產家事 債權催收詐騙
                  內容目錄
                  1. 台版地面師用假遺囑偷走你的房?
                  2. 偽造遺囑詐騙,過世母親存款差點被領走?!
                  3. 遺囑詐騙怎麼做到的?破解地面師的犯案流程!
                    1. 1、鎖定目標名單
                    2. 2、情報分析與收集個資
                    3. 3、入侵房屋與文件蒐集
                    4. 4、律師出面認證強化法律效力
                    5. 5、過戶後立即變賣獲利
                  4. 地面師詐騙犯了哪些法律罪責呢?
                    1. 1、詐欺罪(刑法第339條之3)
                    2. 2、偽造文書罪(刑法第210條起)
                    3. 3、貪污治罪條例(若涉公務員如戶政警員濫權)
                  5. 五招自保守住你的不動產!
                    1. 1. 家人過世後,儘速辦理繼承登記
                    2.  2. 申請「地籍異動即時通」
                    3.  3. 定期檢查地籍謄本
                    4. 4. 提醒長輩防詐,別輕易交出地契與個資
                    5.  5. 預立遺囑,最好公證,避免未來爭議
                  6. 房價高漲,土地和帳戶一樣容易被盯上

                  台版地面師用假遺囑偷走你的房?

                  最近台灣竟然出現了像日劇《地面師》那種詐騙劇情!不是影集,而是去年發生的詐騙案件。
                  一群律師、代書、里長、地政士、甚至是警察和戶政人員,組成一個詐騙集團,專門盯上「沒人繼承」的房子,靠偽造的「代筆遺囑」,光一年就偷走至少 1.4億元的土地和房產!
                  律師上課時分析這場台灣版地面師騙局,讓我們中高齡朋友和家人能提早防範,守住你的不動產!

                  偽造遺囑詐騙,過世母親存款差點被領走?!

                  這個台版地面師的真實故事,是從一位旅居美國的女兒開始。
                  她人在美國,某天突然接到台灣銀行的國際電話:「您好,我們這邊收到一份您母親的遺囑,有人來提領帳戶資金……」
                  奇怪的是,她的母親早在幾年前就過世,當時她雖然有回國處理遺產稅,但並沒有進行完整的財產分配和繼承登記。沒想到竟然冒出一份筆跡怪異的代筆遺囑,說他媽媽把名下的不動產和存款全送給一群陌生人!
                  幸好,這家銀行的行員夠機警,發現她母親的簽名有異常,才攔下了提款行為。但其他帳戶和房產就沒這麼幸運了。女兒一回到台灣查看母親的遺產,才驚覺母親名下在台北士林區的房產,因為有一份「代筆遺囑」贈與給人,已經完成轉移過戶,這個新屋主是一個陌生的「受遺贈人」。房子早已被人用這份遺囑過戶走了!

                  遺囑詐騙怎麼做到的?破解地面師的犯案流程!

                  其實要騙過這麼多公家機關,己經不是單純的詐騙,而是職業級的集體犯罪,一步步運用制度的漏洞,假扮專業,混淆真假。

                  1、鎖定目標名單

                  每年4月,地政機關會公布「未辦理繼承的不動產清冊」,本意是提醒民眾儘速辦理繼承登記。詐騙集團卻把這份清冊當成「狩獵名單」,開始鎖定年久未辦理繼承的土地與房產。

                  2、情報分析與收集個資

                  他們動用「內線」查詢個資,像是警員、戶政人員,確認這些房子的主人是不是已經過世,有沒有繼承人、子女是不是長期住在國外等資訊。

                  3、入侵房屋與文件蒐集

                  若確認無人繼承,詐騙集團會假租屋名義找鎖匠開門,偷走筆跡、戶籍資料與地契等,再交由律師或地政士偽造代筆遺囑。

                  4、律師出面認證強化法律效力

                  這個詐騙集團有個的核心人物就是他們的「軍師」「蔡律師」,他會出具「認證聲明書」,讓假的遺囑做成看似合法的文件,騙過地政機關與銀行審核,成功完成「遺贈登記」。

                  5、過戶後立即變賣獲利

                  一旦過戶成功,他們馬上拿去抵押、拍賣、轉賣,等到了第三人的名下,可能讓受害人追都追不回來!
                  財產制度漏洞+高齡社會=地面師犯罪機會
                  這麼多的關卡,為什麼詐騙集團可以順利把不動產過戶呢?背後有幾個關鍵原因:
                  1. 高齡者獨居、孤獨死增加:根據內政部統計,85歲以上長者近1/4是獨居,很多人過世多年都沒人知道,財產成了無人看管的寶庫。

                  2. 遺產繼承登記率低:台灣有大量土地和建物多年未辦繼承,光是2023年底,這樣的建物就高達65萬坪,價值上千億。

                  3. 代筆遺囑易偽造又難查:台灣民法允許代筆遺囑,但見證與書寫規範雖嚴格,實務上難以查核,特別是立遺囑人已過世後更難確認筆跡真假。

                  4. 地政審查多靠書面文件:當地政機關看到有律師簽名的認證聲明書,就容易放行,很難一一實地查證。

                  地面師詐騙犯了哪些法律罪責呢?

                  從法律觀點來看,這些犯行可能涉及以下幾條重罪:

                  1、詐欺罪(刑法第339條之3)

                  虛構遺囑騙取不動產過戶,不法得利,刑期1年以上7年以下。

                  2、偽造文書罪(刑法第210條起)

                  偽造私文書或公文書用於權利移轉,最重可處5年以上有期徒刑。

                  3、貪污治罪條例(若涉公務員如戶政警員濫權)

                  最重可判無期徒刑,沒收不法所得。
                  這個案子目前已有數人羈押禁見,詐騙的房屋與土地也遭到扣押。

                  五招自保守住你的不動產!

                  最後律師瑋哥提醒大家:面對這種「專業級詐騙」,我們該怎麼自保?有幾個法律實用建議:

                  1. 家人過世後,儘速辦理繼承登記

                  不要拖,越拖越容易被盯上。未辦繼承的財產最容易成為「無主資產」。

                   2. 申請「地籍異動即時通」

                  地政有一些新的工具可以運用,例如「地籍異動即時通」,只要有人對你名下的土地、房子申請任何異動(像是過戶、抵押、預告登記),你都會收到簡訊通知。
                  【怎麼辦理地籍異動即時通?】到任一地政事務所辦理申請,只要填寫申請書即可,完全免費!

                   3. 定期檢查地籍謄本

                  到地政事務所查詢自己或父母名下不動產,有沒有異常記載或登記。

                  4. 提醒長輩防詐,別輕易交出地契與個資

                  詐騙集團常用「幫忙處理土地」、「幫你轉帳」、「調查財產」等名義,騙取長輩地契、印章、提款卡,這些都是高風險!

                   5. 預立遺囑,最好公證,避免未來爭議

                  如果有遺產分配需求,建議用「自書遺囑」或「公證遺囑」,程序簡單、效力高,又難被偽造。

                  房價高漲,土地和帳戶一樣容易被盯上

                  我們都以為房子登記在自己或父母名下就安全,繼承慢慢辦就好了,其實一旦我們疏忽,這些房子就有可能變成詐騙集團眼中的「獵物」。
                  新型的詐騙方法,不再只是躲在電話後面的詐騙集團,而是穿西裝、掛名牌、有執照的「專業人士」,他們懂法律、熟流程、還會買通內線。
                  面對詐騙手法層出不窮,我們不要再用舊觀念以為「房產不會被偷」。知道不動產也要「防詐」,趕快分享文章提醒親朋好友和家人多注意! 

                  加注警語:本文內容僅供讀者為一般性參考,個案仍需經您諮詢專業人士以評估能否適用,因此,我們建議您應就遇到的問題尋求適當的專業意見。
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                  王冠瑋律師|律師瑋哥
                  大成台灣律師事務所律師|高級合夥人|法學博士
                  台灣交通事故權益保障協會|理事長
                  金融機構債權回收商業同業公會|榮譽理事長
                   

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