
【高齡金融法律】台版地面師詐騙案全解析:鎖定獨居長輩,用假遺囑偷走不動產!
2025 Jun 04 民事刑事訴訟 繼承遺產家事 債權催收詐騙
台版地面師用假遺囑偷走你的房?
最近台灣竟然出現了像日劇《地面師》那種詐騙劇情!不是影集,而是去年發生的詐騙案件。一群律師、代書、里長、地政士、甚至是警察和戶政人員,組成一個詐騙集團,專門盯上「沒人繼承」的房子,靠偽造的「代筆遺囑」,光一年就偷走至少 1.4億元的土地和房產!
律師上課時分析這場台灣版地面師騙局,讓我們中高齡朋友和家人能提早防範,守住你的不動產!
偽造遺囑詐騙,過世母親存款差點被領走?!
這個台版地面師的真實故事,是從一位旅居美國的女兒開始。她人在美國,某天突然接到台灣銀行的國際電話:「您好,我們這邊收到一份您母親的遺囑,有人來提領帳戶資金……」
奇怪的是,她的母親早在幾年前就過世,當時她雖然有回國處理遺產稅,但並沒有進行完整的財產分配和繼承登記。沒想到竟然冒出一份筆跡怪異的代筆遺囑,說他媽媽把名下的不動產和存款全送給一群陌生人!
幸好,這家銀行的行員夠機警,發現她母親的簽名有異常,才攔下了提款行為。但其他帳戶和房產就沒這麼幸運了。女兒一回到台灣查看母親的遺產,才驚覺母親名下在台北士林區的房產,因為有一份「代筆遺囑」贈與給人,已經完成轉移過戶,這個新屋主是一個陌生的「受遺贈人」。房子早已被人用這份遺囑過戶走了!
遺囑詐騙怎麼做到的?破解地面師的犯案流程!
其實要騙過這麼多公家機關,己經不是單純的詐騙,而是職業級的集體犯罪,一步步運用制度的漏洞,假扮專業,混淆真假。1、鎖定目標名單
每年4月,地政機關會公布「未辦理繼承的不動產清冊」,本意是提醒民眾儘速辦理繼承登記。詐騙集團卻把這份清冊當成「狩獵名單」,開始鎖定年久未辦理繼承的土地與房產。2、情報分析與收集個資
他們動用「內線」查詢個資,像是警員、戶政人員,確認這些房子的主人是不是已經過世,有沒有繼承人、子女是不是長期住在國外等資訊。3、入侵房屋與文件蒐集
若確認無人繼承,詐騙集團會假租屋名義找鎖匠開門,偷走筆跡、戶籍資料與地契等,再交由律師或地政士偽造代筆遺囑。4、律師出面認證強化法律效力
這個詐騙集團有個的核心人物就是他們的「軍師」「蔡律師」,他會出具「認證聲明書」,讓假的遺囑做成看似合法的文件,騙過地政機關與銀行審核,成功完成「遺贈登記」。5、過戶後立即變賣獲利
一旦過戶成功,他們馬上拿去抵押、拍賣、轉賣,等到了第三人的名下,可能讓受害人追都追不回來!財產制度漏洞+高齡社會=地面師犯罪機會
這麼多的關卡,為什麼詐騙集團可以順利把不動產過戶呢?背後有幾個關鍵原因:
高齡者獨居、孤獨死增加:根據內政部統計,85歲以上長者近1/4是獨居,很多人過世多年都沒人知道,財產成了無人看管的寶庫。
遺產繼承登記率低:台灣有大量土地和建物多年未辦繼承,光是2023年底,這樣的建物就高達65萬坪,價值上千億。
代筆遺囑易偽造又難查:台灣民法允許代筆遺囑,但見證與書寫規範雖嚴格,實務上難以查核,特別是立遺囑人已過世後更難確認筆跡真假。
地政審查多靠書面文件:當地政機關看到有律師簽名的認證聲明書,就容易放行,很難一一實地查證。
地面師詐騙犯了哪些法律罪責呢?
從法律觀點來看,這些犯行可能涉及以下幾條重罪:
1、詐欺罪(刑法第339條之3)
虛構遺囑騙取不動產過戶,不法得利,刑期1年以上7年以下。
2、偽造文書罪(刑法第210條起)
偽造私文書或公文書用於權利移轉,最重可處5年以上有期徒刑。
3、貪污治罪條例(若涉公務員如戶政警員濫權)
最重可判無期徒刑,沒收不法所得。
這個案子目前已有數人羈押禁見,詐騙的房屋與土地也遭到扣押。
五招自保守住你的不動產!
最後律師瑋哥提醒大家:面對這種「專業級詐騙」,我們該怎麼自保?有幾個法律實用建議:
1. 家人過世後,儘速辦理繼承登記
不要拖,越拖越容易被盯上。未辦繼承的財產最容易成為「無主資產」。
2. 申請「地籍異動即時通」
地政有一些新的工具可以運用,例如「地籍異動即時通」,只要有人對你名下的土地、房子申請任何異動(像是過戶、抵押、預告登記),你都會收到簡訊通知。
【怎麼辦理地籍異動即時通?】到任一地政事務所辦理申請,只要填寫申請書即可,完全免費!
3. 定期檢查地籍謄本
到地政事務所查詢自己或父母名下不動產,有沒有異常記載或登記。
4. 提醒長輩防詐,別輕易交出地契與個資
詐騙集團常用「幫忙處理土地」、「幫你轉帳」、「調查財產」等名義,騙取長輩地契、印章、提款卡,這些都是高風險!
5. 預立遺囑,最好公證,避免未來爭議
如果有遺產分配需求,建議用「自書遺囑」或「公證遺囑」,程序簡單、效力高,又難被偽造。
房價高漲,土地和帳戶一樣容易被盯上
我們都以為房子登記在自己或父母名下就安全,繼承慢慢辦就好了,其實一旦我們疏忽,這些房子就有可能變成詐騙集團眼中的「獵物」。
新型的詐騙方法,不再只是躲在電話後面的詐騙集團,而是穿西裝、掛名牌、有執照的「專業人士」,他們懂法律、熟流程、還會買通內線。
面對詐騙手法層出不窮,我們不要再用舊觀念以為「房產不會被偷」。知道不動產也要「防詐」,趕快分享文章提醒親朋好友和家人多注意!