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                    3. 【共同登記】優缺點?情侶朋友適合一起買房嗎?律師:親兄弟也要明算帳

                    【共同登記】優缺點?情侶朋友適合一起買房嗎?律師:親兄弟也要明算帳

                    2022 Nov 30 民事刑事訴訟 繼承遺產家事
                    內容目錄
                    1. 一、共同登記(全部共有人都登記)
                    2. 二、只登記在一個人的名下
                    3. 一、共同登記有那些好處?
                    4. 二、「共同登記」的缺點

                    現在投資族和不婚族愈來愈多,有朋友會來問律師瑋哥:「我們不是夫妻、也不打算結婚,但未來會是相互扶持的伴侶,想一起買房,該怎麼登記?」或是「我們是兄弟、幾個朋友當投資人,想一起買房投資,那該怎麼登記、登記誰的名字比較好?」

                    最近房產實在太熱門, 很多人躍躍欲試,不管是投資還是結婚,能一起買房子都是對未來有美好的計畫。

                    不過買了房屋要考慮的事情實在很多,像是房屋要登記誰的名字?貸款、水電費、管理費要誰繳?有出租收益的錢怎麼分?這些都必須在事前考慮好,否則未來一有狀況就會撕破臉,為了錢,朋友間互告上法院也是常見的事。

                    【婚前買房登記誰名字?】一起買房「共同登記」優點缺點?6招避開「合資買屋」金錢糾紛【橘子姐的熟齡理法院】

                    共同買房屋二種登記類型

                    一、共同登記(全部共有人都登記)

                    二、只登記在一個人的名下

                    又可以分成3種來保障自已的權利:

                    1. 借名登記
                    2. 預告登記
                    3. 信託登記

                    延伸閱讀:婚前朋友合買房屋「預告登記」幫你鎖住他的房

                    延伸閱讀:情侶朋友適合一起買房嗎?「共同登記」優缺點一次告訴你

                    登記別人名字小心人財兩失

                    不過,因為律師先生瑋哥分享過,曾有情侶婚前買房登記女方名字。但不幸,婚後二年兩人要離婚。

                    這時男方因為頭期款和貸款都是他繳的,所以離婚時,男方主張夫妻的剩餘財產請求權,要求分一半房產。

                    不過因為我國的夫妻法定財產制只有針對婚後財產,且女方把當時男方說要送她房產的證據,蒐集的很完整,所以男方被判敗訴。

                    婚前買房送女方,之後又離婚,還要不回房子,說是人財兩失也不為過。

                    所以下面介紹的「共同登記」,對保守理財的人是最安全穩當的一種方式。

                    合買房屋「共同持有」有什麼優缺點?

                    為了避免將來感情生變而後續有了產權糾紛,不管是夫妻或情侶、朋友,共同登記是最公平也是最安心的方法,因為房屋產權清清楚楚,自已買的部分所有權就握在自已的手中。

                    雖然很多人說:感情這麼好的情侶夫妻幹嘛分這麼清楚?

                    也有投資專家說:婚前買房共同登記的方式會花更多錢,對投資來說不划算。

                    但律師瑋哥提醒:如果你是對投資比較保守,也不是以投資房產為主業,希望把財產握在手中才安心的人,最好還是採取共同登記的方式。

                    一、共同登記有那些好處?

                    1. 產權清楚。雙方都持有自已一部分的產權,謄本上也會記載共有人姓名,還可以標註各自持分比例,假如之後分手了,或是投資想法不同了,大家還是可以自由處分自己持有的產權。避免到時候對方脫產導致拿不到你應有的部分,
                    2. 增加合夥投資人彼此的信心、增進夫妻或男女朋友感情。
                    3. 降低購屋成本。在購屋能力還不足時,可以用較少的資金加入投資不動產的行列。
                    4. 掌握處分收益的權利在手中。共同登記如果沒有經過對方同意,不可以進行買賣、出租等行為。

                    不過,這一點要特別注意,每個人可能在出資比例不同,最好購屋時能再訂一份合約,上面要記得標註2人個別出資的比例、貸款的成數、費用誰出、收益的分配,未來拆分才有依據。

                    另外,房屋持有的成數,也會影響後續誰可以直接處分。

                    《土地法》第34 條之1 有規定:「共有土地或建築物,只要共有人過半數,持有部分也過半數就可以直接處分。或是持有的部分合計超過2/3 ,也可以直接處分。」

                    為了避免未來其中一人有私心擅自處分,記得登記時要小心持有比例的問題。

                    二、「共同登記」的缺點

                    1. 任何一方要處理不動產的時候,除了上述土地法的規定外,都需要共有人同意。在出售和出租時都比較麻煩。萬一你真的需要用錢的時候,這筆不動產投資就變成不能動的資產了。
                    2. 若是同住在一起,各共有人的房屋稅、土地稅都要分開繳納。愈多人持有愈麻煩。
                    3. 未來處分繳的稅賦比較多。投資的稅賦本來就比自住高,而且結婚後,夫妻二人要出售房屋時,賣房還會用掉「一生一次自用住宅的土地增值稅的10%優惠稅率」,則二人的名額就都被佔用掉了。
                    4. 貸款比較麻煩。

                    律師瑋哥建議:合買房屋的6個注意事項

                    1. 最好保留所有交易收據、匯款單、稅賦收據,做為出資的證明。
                    2. 房屋若是大家共同做為住宅使用,最好能以書面約定各種費用由誰繳納。
                    3. 共同持有房產要做為出租使用時,要事先依《民法》第818條、820條做好管理協議。
                    4. 與他人合購房屋時,最好先了解對方財務狀況,否則不但貸不到好的成數和利率,或是對方有欠債導致房子被拍賣,即使你是共有人有優先承買權,未必短時間內能湊出購買的錢,房子被法拍所得的錢仍需清償對方的債務。
                    5. 個人的持份最好不要太低,如果依照《土地法》第34 條之1的規定,其他人有超過2/3的持分,就可以不經過你,直接有處分不動產的權利。
                    6. 上述與人合購房產訂立的私人契約,最好都能到法院或找公證人進行公證,以免他方日後不承認契約效力。

                    不過真的很少情侶會在戀愛期間,還特別簽契約、公證雙方出資比例,遇到狀況時都要舉證各自負擔的款項與金流。

                    就算好朋友合夥買房產,也常常會為了利益而產生爭議,雙方鬧上法庭。

                    俗話說「親兄弟明算帳」,雖然不希望和親近的朋友發生金錢糾紛,但共同買房是一件人生中的大事,一定要先學好相關的理財法律知識,才不會造成「人財兩失」。

                    【借名登記】父母、夫妻贈與不動產,借名登記和贈與有什麼不同?【橘子姐的理法院】

                    本文:律師先生瑋哥案例提供 撰文RITA橘子姐

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