【預告登記】是什麼?律師：朋友合買房屋注意預告登記風險和效力

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「預告登記」是用來保全請求權人對不動產的權利，限制不動產所有權人任意移轉或設定負擔的一種方式。

情侶或朋友合資一起買房，本來想兩人一起共同登記，沒想到到了銀行申請貸款時，貸款成數、優惠利率，都沒有單獨登記一人划算。

但是，共同買房把房子登記在對方名下，又會怕怕的？

其實在合買房產的時候，有一種「預告登記」的方式，可以登記在其中一人的名下，但限制處分房屋的權利，既可以保障自已的權利，還能避免對方擅自處理掉房產。

房屋能登記自已名下當然最好，但如果一定要登記在別人名下，記得還有這種法律保障的工具能幫助你。

「預告登記」是什麼?

依土地登記規則第136條規定：土地法第78條第8款所稱限制登記，就是限制登記名義人處分其土地權利所為之登記。而預告登記是限制登記的一種，預先為保全對於他人土地建物權利變更，而向地政事務所申請限制登記名義人，處分他的土地建物權利所做的登記。

用白話講就是：預告登記可以防止房屋的所有權人轉賣，或拿去借錢設定抵押權。

案例一，父母出資為子女購買房屋。把房屋定預告登記給父母，可以防止子女被別人詐騙，或自已偷偷賣掉房屋，還是隨便去增加貸款，先做預告登記的設定，子女就不會任意處置房屋了。
案例二：多人合資一起買房登記一人名下。購屋的貸款人通常會登記條件最好的人，為了保障其他人的權益，會設定預告登記，這樣登記所有人就不能隨意處分房子。
案例三： 債務人把不動產設定預告登記給債權人，加強對債權人的保障，可以預防債務人不還錢時，變賣房屋或自行脫產。

預告登記的功能就像「鎖定」房屋的所有權。

因為無法保證名義上登記的所有權人是不是會任意處分房屋，用預告登記做為保障自已的手段。任何有關房屋要買賣、或拿去銀行抵押貸款，都要經過預告登記人的同意書，才可以處分。

預告登記雖然可以限制所有人隨意處置房屋，但是無法對抗法院的強制執行。例如徵收、查封、強制執行、假扣押…等等。如果房屋所有人欠債過多，就算有預告登記，還是可以被法院查封拍賣。
通常有預告登記的房屋，銀行會不太願意貸款，產權不清的房屋因為風險高通常會被拒絕，但是聲請人可以提出預告登記的正當理由，銀行會根據實際狀況來決定是否核貸。

預告登記的原因有很多，當滿足下列幾個情形時，就可以辦理塗銷。

最好保留所有交易收據、匯款單、稅賦收據，做為出資的證明。
與他人合購房屋時，最好先了解對方財務狀況，因為預告登記，也不能對抗其他債權人來強制執行，如果所有權人有欠債導致房子被拍賣，即使你有預告登記，房子被法拍所得的錢仍要先清償對方的債務。
雖然婚後買房，房屋價值是可以計入剩餘財產計算的範圍；但因為我國的夫妻財產制是用差額來計算，所以不代表實際上真正拿的到房屋的一半價值。為了預防財物損失的，夫妻婚後買房，若會擔心登記名字的一方擅自出售房屋，或把房屋拿去銀行抵押借錢，還是建議用「預告登記」作為保障。